Qué es una subrogación hipotecaria y cuándo conviene hacerla20 mayo, 2020
Tiempo de lectura: 5 minutos
Los préstamos hipotecarios se caracterizan, entre otras cosas, por tener plazos de amortización muy largos, con una media de 24 años en los nuevas hipotecas firmadas, según el INE. Durante esos años, el mercado hipotecario puede ser muy distinto al que existía cuando se firmó la hipoteca, así como nuestra situación económica.
En esos casos, existe la posibilidad de cambiar las condiciones de la hipoteca, un cambio que puede hacerse a través de una novación hipotecaria, cuando se renegocia con el mismo banco, o a través de una subrogación hipotecaria, si se cambia de entidad.
¿Qué es una subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es la operación que permite cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones. Principalmente se utiliza para mejorar el tipo de interés o cambiar el plazo del préstamo, aunque es posible modificar otras cláusulas.
No obstante, la subrogación hipotecaria también puede utilizarse para sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. Esta situación se produce, por ejemplo, cuando se adquiere una vivienda de obra nueva y el comprador se subroga a la hipoteca del promotor. Es decir, se pone al comprador como titular del préstamo hipotecario que solicitó la promotora para la construcción de las viviendas.
¿Qué condiciones se pueden cambiar en una subrogación?
En principio, cuando nos planteamos el cambio de banco es porque nuestra hipoteca se ha quedado desfasada con respecto a las condiciones financieras existentes en el mercado.
Es habitual hacerlo cuando quieres cambiar el tipo de interés o pasar de una hipoteca variable a una mixta o fija y viceversa. Pero también se pueden modificar las siguientes condiciones:
Productos combinados: al firmar la hipoteca se obtienen mejores condiciones si se contratan determinados productos combinados, como los seguros de vida y hogar. Al renegociar las condiciones hipotecarias con el nuevo banco puedes cambiar estos productos y rebajar el coste de la hipoteca.
Comisiones: con la subrogación puedes negociar nuevas comisiones con el nuevo banco, como, por ejemplo, la comisión de amortización, para que sea más rentable hacer amortizaciones anticipadas.
Plazo: alargar la duración del préstamo es otra de las modificaciones más habituales que se realizan en la subrogación. Al ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, las cuotas mensuales son más bajas, aunque a la larga se paguen más intereses.
Gastos de subrogación de hipoteca
Entre los gastos de la subrogación, el primero que viene a la mente es el de la formalización de la escritura de subrogación, que genera unos gastos de notaría, registro, gestoría, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, estos gastos corresponden al banco, a excepción de la tasación de la vivienda, que paga el hipotecado.
También hay que tener en cuenta la comisión de subrogación, cuyo límite máximo depende del año en el que se firmó la hipoteca.
A partir del 16 de junio de 2019.
Interés fijo: 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % drurante los siguientes.
Interés variable: 0,25 % los primeros tres años o 0,15 % los cinco primeros años.
Entre diciembre de 2007 y junio 2019: 0,5 % del capital pendiente los seis primeros años, 0,25 % el resto.
Entre abril de 2003 y diciembre de 2007: 0,5 % del capital pendiente.
Antes de abril de 2003: 1 % del capital pendiente.
Hay una excepción a estos casos, si cambias de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo la comisión de subrogación será de un máximo del 0,15 % los tres primeros años, 0 % después, sea cual sea el año en el que firmaste la hipoteca.
Por otro lado, en las hipotecas de tipo fijo firmadas antes de la entrada en vigor de la ley también puede existir una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. Es decir, si solicitamos una amortización anticipada o subrogación cuando los intereses del mercado son más bajos que los que contratamos al firmar la hipoteca, el banco puede reclamar esa compensación, que viene estipulada en el contrato.
Sabías que...
En ING nos hacemos cargo del coste de nuestras tasaciones siempre y cuando se solicite a través de ING, el préstamo resulte aprobado por parte del banco y se firme la hipoteca.
¿Cuándo conviene hacer una subrogación hipotecaria?
Con la ley hipotecaria de 2019, en la que se redujo significativamente los gastos que debe pagar el cliente, una subrogación hipotecaria será interesante siempre que la nueva tenga hipoteca unas condiciones más ventajosas. Esto incluye no solo el diferencial, sino también el precio que debemos pagar por los productos combinados, como el seguro de hogar y de vida.
Los únicos gastos en los que podríamos incurrir sería la comisión de subrogación y la tasación de la vivienda (que, como hemos visto, también puede asumir el banco). Pero estos gastos se podrán amortizar rápidamente con el ahorro de la cuota.
¿Cómo se realiza una subrogación hipotecaria?
Si lo que queremos es hacer una subrogación para mejorar las condiciones del préstamo que tenemos con el banco, lo primero que debemos hacer es comprobar las condiciones de las hipotecas que ofrecen otras entidades financieras.
Si encontramos una con mejores condiciones, se solicita la subrogación a la nueva entidad. El nuevo banco, después de analizar tu perfil para ver si es viable la operación, te hará una oferta con las condiciones del préstamo. También se las comunicará a tu banco actual para que entregue el certificado de la deuda pendiente del préstamo en un plazo de 7 días.
El banco en el que tienes la hipoteca dispone de un plazo de 15 días para hacer una contraoferta que iguale o mejore las condiciones que te ofrece la nueva entidad. No obstante, no es obligatorio aceptar esta oferta; puedes rechazarla y cambiar de hipoteca igualmente.
Si aceptas la contraoferta, el siguiente paso es hacer una novación con las nuevas condiciones del préstamo en tu banco actual. Si, en cambio, decides cambiar de hipoteca, tendrás que firmar la escritura de subrogación con el nuevo banco; un proceso muy similar al de firmar una nueva hipoteca.
Cómo hacer una subrogación con ING
En ING puedes traer la hipoteca que tengas en otro banco para mejorar las condiciones del crédito. Para saber el ahorro que podrías conseguir puedes utilizar nuestro simulador de hipotecas. Solo tienes que aportar la información relacionada con tu hipoteca: valor de la vivienda, capital pendiente, tiempo que queda de hipoteca y cuota que pagas. Con esos datos, obtendrás la cantidad de dinero que ahorras en función de la hipoteca que elijas.
Por último, ten en cuenta que la subrogación hipotecaria compensa normalmente si se realiza durante los primeros años, que es cuando más intereses se pagan según el sistema de amortización francés, que es el que se utiliza en la mayoría de las hipotecas.
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