Cómo terminar un contrato de arrendamiento

Cómo terminar un contrato de arrendamiento

Publicado el 16 abril, 2018 por MakroInmob en Blog, Noticias

La ley que rige los arriendo en Colombia es la Ley 820 de 2003. Esto incluye terminar un contrato de arrendamiento. A continuación las preguntas más frecuentes acerca del término de un contrato de arrendamiento. Desde la posición de arrendador o de arrendatario.

1. ¿CÓMO TERMINAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO? ¿CUÁL ES EL TIEMPO LEGAL PARA DESOCUPAR UN INMUEBLE ARRENDADO?

Terminación anticipada del contrato de arrendamiento: si el arrendador es quien desea darlo por terminado y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminación y con no menos de 3 meses de anticipación debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.
En forma similar se actúa si es el inquilino a quien le interesa dar por terminado el contrato. De modo que debe dar un preaviso de terminación de contrato de arrendamiento. El arrendatario está en la obligación de estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de 3 meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando que no es su voluntad continuar y que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.
Así que, en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelación no hay lugar a pago de indemnizaciones.

2. ¿CON CUÁNTO TIEMPO DE ANTICIPACIÓN SE DEBE PEDIR O AVISAR QUE SE ENTREGARÁ UNA VIVIENDA EN ARRIENDO?

El aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con 3 meses de antelación al vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas. Por lo tanto, si lo hace así no hay lugar a indemnización.
En el caso de que quiera hacerse con mucho tiempo de anterioridad a la terminación del contrato, el aviso debe darse igualmente con tres meses de anticipación, informando la fecha en que se hará entrega del inmueble. A la par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la Ley establece que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para consignar y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.

3. ¿LA MORA EN EL PAGO DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS Y LA CONSECUENTE ES UNA CAUSAL DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO?

Sí. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitución del inmueble dado en arrendamiento.

4. ¿EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE PUEDE DAR POR TERMINADO UNILATERALMENTE UN CONTRATO SIN TENER QUE PAGAR NINGUNA MULTA?

El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales para que no haya lugar al pago de indemnizaciones.
Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.

5. ¿CUÁL ES EL TIEMPO LEGAL PARA DESOCUPAR UN INMUEBLE ARRENDADO?

La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.
Del mismo modo el tiempo que tiene un inquilino para desocupar un inmueble es de tres meses desde la fecha de aviso.

6. ¿PUEDE UN ARRENDATARIO USAR LA FUERZA PARA SACAR A UN INQUILINO DEL INMUEBLE?

Inicialmente, se debe hacer una conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.

7. SI SE FINALIZA UN CONTRATO ANTES DE MUDARSE, ¿QUÉ SE PUEDE HACER?

En caso de no lograr un acuerdo con el arrendador, puede dar por terminado unilateralmente el contrato dando aviso con 3 meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a 3 meses. Es decir, que así no ocupe el inmueble debe pagar los 3 meses.
Por lo anterior, debe tratar de obtener el consentimiento para dar por terminado el contrato por voluntad mutua.

8. ¿EN CUÁNTO TIEMPO UNA PERSONA INVADE UN APARTAMENTO QUE SIEMPRE HA TENIDO EN ARRIENDO?

El arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertirá en el propietario.

9. ¿CUÁNTO TIEMPO TIENE UN ARRENDATARIO PARA DESOCUPAR UN LOCAL COMERCIAL?

El artículo 520 dice que en los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de una autoridad competente.

Si quieres saber más sobre el contrato de arrendamiento de un local comercial, mira aquí.

¿Qué tipo de sociedades están sometidas a vigilancia por parte de la Superintendencia de Sociedades?

  

La Superintendencia de Sociedades está facultada para ejercer las atribuciones de inspección, vigilancia y control sobre sociedades comerciales, sucursales de sociedades extranjeras y empresas unipersonales.

Dando cumplimiento a las atribuciones de vigilancia y control, cada año solicita a algunas sociedades información sobre la situación jurídica, contable, económica o administrativa.

Dichas facultades le han sido otorgadas de conformidad con lo dispuesto en los artículos 83, 84 y 85 de la Ley 222 de 1995, los numerales 2º y 3º del artículo 7º del Decreto 1023 del 18 de mayo de 2012, el Decreto Único Reglamentario (DUR) 1074 del 26 de mayo de 2015 y el artículo 10 de la Ley 1314 de 2009.

¿En qué consiste la vigilancia?

Consiste en la atribución de la Superintendencia de Sociedades, para velar de forma permanente por que las sociedades no sometidas a la vigilancia de otras superintendencias, en su formación, funcionamiento y desarrollo de su objeto social, se ajusten a los estatutos y a la ley.

¿Qué tipo de sociedades están sometidas a vigilancia por parte de la Superintendencia de Sociedades?

Están sometidas a vigilancia las sociedades que establezca el Presidente de la República de Colombia, así como las sociedades que indique el Superintendente de acuerdo con el análisis de información que previamente ha solicitado ejerciendo la atribución de inspección y otras sociedades que en investigación administrativa por parte de la Superintendencia, se encuentren incursas en alguna de las siguientes situaciones:

 a) Abusos de sus órganos de dirección, administración o fiscalización, que impliquen desconocimiento de los derechos de los asociados o violación grave o reiterada de las normas legales o estatutarias.

b) Suministro al público, a la superintendencia o a cualquier organismo estatal, de información que no se ajuste a la realidad.

c) No llevar contabilidad de acuerdo con la ley o con los principios contables generalmente aceptados.

d) Realización de operaciones no comprendidas en su objeto social.

Además de estas situaciones, existen otras causales por las cuales una sociedad  esta sometida a control y vigilancia por parte de esta Superintendencia, están son:

-) Sociedades mercantiles y las empresas unipersonales que a 31 de diciembre de 2018, registren un total de activos o ingresos totales, superiores al equivalente a treinta mil (30.000) salarios mínimos legales mensuales, es decir $23.437.260.000.

-) Sociedades mercantiles y las empresas unipersonales que, a 31 de diciembre de 2006 o al cierre de los ejercicios posteriores, tengan pensionados a su cargo y que se encuentren incursas en alguna de las situaciones señaladas en el artículo 2.2.2.1.1.2. del DUR 1075 de 2015.

-) Las sociedades mercantiles y las empresas unipersonales que en la actualidad tramiten, o sean admitidas o convocadas por la Superintendencia de Sociedades a un proceso concursal, en los términos del artículo 89 de la Ley 222 de 1995, o que adelanten o sean admitidas a un acuerdo de reestructuración de conformidad con la Ley 550 de 1999, o las normas que las modifiquen o sustituyan, respectivamente.

-) Las sociedades mercantiles y empresas unipersonales no vigiladas por otras Superintendencias, que se encuentren en situación de control o que hagan parte de un grupo empresarial inscrito, en los términos de los artículos 26, 27 y 28 de la Ley 222 de 1995, en cualquiera de los siguientes casos:

1. Uno o algunos de los entes económicos involucrados en la situación de control o de grupo empresarial tenga a su cargo pasivo pensional y el balance general consolidado presente pérdidas que reduzcan el patrimonio neto por debajo del setenta por ciento (70%) del capital consolidado.

2. Cuando hagan parte entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia o la Superintendencia de servicios públicos domiciliarios.

3. Cuando hagan parte sociedades mercantiles o empresas unipersonales, cuyo objeto sea la prestación de servicios de telecomunicaciones no domiciliarios.

4. Cuando hagan parte sociedades mercantiles o empresas unipersonales en acuerdo de reestructuración, liquidación obligatoria o en procesos concursales.

5. Cuando la Superintendencia de Sociedades, en ejercicio de la facultad conferida en el artículo 265 del Código de Comercio, modificado por el artículo 31 de la Ley 222 de 1995, compruebe la irrealidad de las operaciones celebradas entre las sociedades vinculadas o su celebración en condiciones considerablemente diferentes a las normales del mercado.

-) Aquellas sociedades mercantiles y empresas unipersonales que señale el superintendente por acto administrativo debido a que ha incurrido en alguna de las irregularidades contempladas en el artículo 2.2.2.1.1.4 del DUR 1074 de 2015.

-) Otras sociedades que por su objeto social son sometidas a vigilancia especial, entre ellas están:  

1. Sociedades administradoras de planes de autofinanciamiento comercial.

2. Las sociedades prestadoras de servicios técnicos o administrativos a las instituciones financieras.

3. Los fondos ganaderos.

4. Las empresas multinacionales andinas, conforme a la Decisión 292 de 1991, expedida por la Comisión del Acuerdo de Cartagena;

5. Los factores constituidos como sociedades comerciales cuya actividad exclusiva sea el factoring o descuento de cartera y que además, demuestren haber realizado operaciones de factoring en el año calendario inmediatamente anterior, por valor igual o superior a treinta mil salarios mínimos legales mensuales vigentes (30.000 smlmv) al corte del ejercicio.

6. Los factores constituidos como sociedades comerciales cuya actividad exclusiva sea el factoring o descuento de cartera y que además hayan realizado dentro del año calendario inmediatamente anterior contratos de mandato específicos con terceras personas para la adquisición de facturas, o que tengan contratos de mandato específicos vigentes al corte del ejercicio del año calendario inmediatamente anterior.

7. Las sociedades comerciales y las sucursales de sociedad extranjera que dentro de su objeto social incluyan la comercialización de sus productos o servicios en red o a través de mercadeo multinivel.

¿Qué información deben reportar?

De acuerdo con la Circular Externa 201-000005 de 2018 y el artículo 289 del Código de Comercio, las entidades empresariales sometidas a vigilancia o control de la Superintendencia de Sociedades, están obligadas a reportar los estados financieros de fin de ejercicio, en este caso con corte a 31 de diciembre de 2018, certificados y dictaminados, con el alcance previsto en los artículos 37 y 38 de la Ley 222 de 1995, así como los documentos adiciones descritos en la mencionada circular.

Las entidades empresariales sometidas al grado de supervisión consistente en vigilancia o control, por parte de esta superintendencia, que a 31 de diciembre de 2018, determinen que NO CUMPLEN CON LA HIPÓTESIS DE NEGOCIO EN MARCHA deben atender lo dispuesto en la Circular Externa 100-000006 de 2018 para el reporte de la información financiera solicitada.

¿En qué fechas deben reportar la información?

Las entidades empresariales vigiladas o controladas que pertenezcan al grupo de NIIF plenas o pymes, así como las entidades empresariales en acuerdos de recuperación  deberán reportar los estados financieros y la información adicional de acuerdo con los plazos establecidos en la Circular Externa 201-000005 de 2018, de acuerdo con los dos últimos dígitos del NIT sin incluir el de verificación, los cuales inician el 27 de marzo para los terminados en el rango 01 al 05 y finaliza con los terminados en el rango 96-00 el 30 de abril del 2019.

Las entidades empresariales vigiladas o controladas del grupo 3, deberán remitir los estados financieros, con sus respectivas notas, debidamente suscritos, con el alcance de lo previsto en los artículos 37 y 38 de la Ley 222 de 1995, en formato comercial (papel) a más tardar el 30 de abril de 2019.

El informe 42 relativo a prácticas empresariales correspondiente al año 2018, solamente deberá ser remitido por las entidades sujetas a vigilancia o control. Las fechas para envió de este informe inician el 6 de mayo y terminan el 17 de mayo del 2019.

Las entidades empresariales que sean matrices o controlantes, deberán presentar, además de los estados financieros separados, los estados financieros consolidados, a más tardar, el 24 de mayo de 2019.

Las entidades empresariales que se encuentren en liquidación voluntaria o que no cumplen la hipótesis de negocio en marcha, de acuerdo con la Circular Externa 100-000006 de 2018, deberán presentar la información requerida, a más tardar, el 30 de mayo de 2019.